中新经纬 4 月 13 日电 题：华侨城归母净利润亏超百亿，" 投资口袋 " 明显收紧

作者 房玲 克而瑞研究中心企业研究总监

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汪慧 克而瑞研究中心研究员

作为国内最早专注文旅产业的华侨城，其最新发布的 2022 年财报显示，公司净利润、归母净利润均显现超百亿元亏损。而华侨城的巨额巨亏，也引起市场一片哗然。

累计销售签约 552.72 亿元，行业排名上升

华侨城的商业模式是 " 旅游 + 配套住宅 "，在盛行勾地的年代，华侨城轻而易举低价拿地建设开发，再通过主题乐园经营投入，带动区域热度和成熟之后，再高价售房。

与大多数房企不同，华侨城盈利红利来自两部分：一是主题乐园经营收入，二是地产销售收入。

2022 年，华侨城累计实现签约销售额 552.72 亿元、签约销售面积 266.55 万平方米，分别同比下降 33.0%、33.2%。面对低迷行情和疫情冲击，华侨城作为央企，品牌吸附力具备一定比较优势，整体跌幅低于行业百强平均水平。根据克而瑞全口径销售排行榜显示，行业排名从 2021 年第 50 名上升至第 35 名。

2023 年以来，市场呈现 " 点状回暖 " 迹象，但公司较多项目短期仍面临较大市场压力。

2022 年，华侨城总计有 76 个楼盘及少数尾盘在售，主要分布在 36 个城市。具体从销售结构来看，签约销售额主要来自一二线城市，合计占比达到 78.8%，核心贡献城市包括深圳、成都、上海、苏州等。其中上海侨盈欣苑、成都信和御龙山两个项目销售额均超过 60 亿元。

投资显著收紧，可开发规模缩减近半数

2022 年，华侨城按照 " 以收定投 " 原则，聚焦核心城市热点板块推进新项目投资。报告期内，新增土地储备项目 5 个，包括合计计容建筑面积为 37.0 万平方米，土地总价款为 26.7 亿元，权益对价 14.5 亿元，整体投资较 2021 年显著收紧。

截至 2022 年末，华侨城累计剩余可开发计容建筑面积 1151.9 万平方米，较 2021 年末减少 48.8%。

从剩余可开发建筑面积分布结构来看，一线城市占比 1.8%，二线城市占比 40.6%，三四线城市占比 57.6%，2021 年以上各占比分别为 4.8%、50.0%、45.2%。2022 年在一二线城市的合计占比相较 2021 年，减少了 12.4 个百分比，这或会影响到未来产品供应结构变化。

值得注意的是，当前市场预期仍不明朗，短期内三四线城市文旅项目去化仍将面临较多不确定性，公司仍需积极采取措施加以应对。

归母净利润亏损超百亿，深陷盈利困局

报告期内，华侨城营业收入为 767.67 亿元，同比下降 25.17%；实现毛利润 175.30 亿元，同比减少 34.64%；综合毛利率为 22.8%，同比下降 3.3 个百分点。

具体从两大主营业务表现来看，旅游综合业务收入为 272.2 亿元，同比下降 37.2%，毛利率为 24.5%。房地产业务收入为 493.7 亿元，同比下降 16.3%，毛利率为 21.9%。

净利润、归母净利润由盈转亏，分别亏损 127.67 亿元、109.05 亿元，净利率为 -16.6%，归母净利率为 -14.2%。

究其亏损的主要原因，我们认为主要在于：一是房地产市场下行，结转规模下降，且部分项目由于降价促销，利润空间收窄；二是受疫情冲击，文旅市场低迷，经营效益遇困；此外，长期股权投资、资产减值、资产处置等因素也不容忽视，2022 年华侨城长期股权投资亏损额达到 24.6 亿元，计提资产减值损失进一步加剧，高至 127.1 亿元。

整体来说，华侨城盈利面临较大的困境。截至 2022 年末，华侨城合同负债为 546.7 亿元，较 2021 年末减少 40.7%。合同负债覆盖营收倍数为 0.71，低于 2021 年末的 0.90 与 2020 年末的 1.08 数值，呈走低态势，这意味着未来公司的房地产业务营收实现保障系数较低。对华侨城而言，谋求片区综合开发模式突破尤为重要，此外也要保证新增项目质量，确保效益兑现。

净负债率上升至 85.9%，融资成本不断优化

2022 年，华侨城主动进行债务管理，通过长短期债务置换、债务规模管控等措施，推动资本结构持续优化。年内，对短期及一年内到期债务置换超过 400 亿元，预计节省利息约 7 亿元。综合融资成本不断优化，从 2021 年末 4.46% 降至 4.23%。

截至报告期末，总有息负债余额为 1280.6 亿元，较 2021 年末减少 110.9 亿元。从债务期限结构来看，一年内到期债务为 212.8 亿元，占比 16.6%；1-2 年到期债务 335.0 亿元，占比 26.2%；2-3 年到期债务为 409.6 亿元，占比 32.0%；3 年以上债务为 323.2 亿元，占比 25.2%。尽管较 2021 年，两年内到期债务合计占比有所降低，但仍超过四成，偿还压力较大。

从 " 三条红线 " 指标来看，公司的非受限现金短债比为 1.49；净负债率为 85.9%，较 2021 年末上升 26.6 个百分点；扣除预收后的资产负债率为 69.9%，也较 2021 年末的 68.2% 进一步走高。

整体来说，尽管公司显现巨额亏损，但后期仍具备一定发展稳健性，企业当前仍需积极主动进行债务管理、改善结构，提高企业经营的安全系数。 ( 中新经纬 APP )

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责任编辑：李惠聪

作者：付健青

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